계약갱신 청구권 예외 사유

계약갱신 청구권, 전월세 상한제 오는 31일부터 시행

임차인 1회에 한해 2년 추가 계약 연장 가능 

30일 국회 본회의에서는 주택임대차보호법 개정안(계약갱신청구권, 전월세 상한제) 도입이 통과되었습니다.

 

오늘 오전 31일 임시국무회의를 열었고, '임대차 3법' 중에서 계약갱신청구권과 전월세 상한제 개정안을 심의 의결했습니다.

 

법시행이 늦어질수록 시장 불안을 초래할수 있다는 취지로 오늘 개정된 법안은 오늘부터 바로 시행에 들어가게 된것입니다.

 

기존 임대차 보장기간 2년에서 최장 4년까지 보장, 임대료 인상폭도 5%이하로 제한

 

계약갱신청구권 2년+2년, 최소 4년보장

우선, 임대차 3법은 세입자의 부담을 줄여주자는 취지로 만들게 되었습니다. 계약을 재체결시 임대료를 기존 임대료의 5%의 범위 내에서만 올릴수 있다는 것이 핵심인데요.

 

전세를 월세, 반전세로 바뀌는 경우에도 마찬가지로 최대 상한제인 5%로 동일하게 적용받게 됩니다.

 

계약갱신청구권은 전세, 월세를 세입자에게 한번 더 갱신(추가) 할수 있는 권리를 주는것인데요. 기존 2년에서 2년을 더해 최소 4년간 갱신 의사를 집주인에게 요구할수 있게 되었습니다.

 

임대차 3법, 계약갱신청구권이란?

 

계약 갱신 청구권은 기존 임차인이 계약 만료 전 6개월에서 ~ 1개월전까지 재계약 의사를 표시할수 있도록 보장한 제도입니다. 기존 임대인과 임차인간 재계약에 대한 의사를 표시하면 이를 거절이나, 수락할수 있는 제도입니다.

 

하지만 이번에 개정된 계약갱신청구권은 계약이 만료되더라도 한번 더 갱신을 요구 할수 있는 1회의 권한을 추가로 보장 받을수 있는 제도입니다.

 

세입자는 계약이 만료되는 시점에 추가 2년의 계약을 연장할수 있고, 집주인은 별다른 실거주 등의 사유가 없을때에는 이를 받아들여야 합니다. 임차인의 원할한 거주 환경을 개선하기 위한 개정 법안입니다.

 

 

 

계약갱신청구권 종전 계약도 소급 적용 방침

 

계약갱신청구권은 12월을 기준으로 법조항이 바뀌는 묵시적 계약갱신과 권련해 6개월~2개월로 바뀌게 됩니다. 따라서 12월 10일 전까지 계약 만료 한달 전까지, 이후에는 최소 두 달전에는 집주인에게 계약 갱신 의사를 통보해야 계약갱신청구권을 행사할수 있습니다.

 

즉, 세입자는 최소한 계약 만료 1개월전(오는 12월 10일 이후부터는 2개월전까지)에 (연장을 원하는 경우) 갱신 청구권을 행사해야 계약을 연장할수 있습니다. 만기가 1개월 이상 남아 있지 않은 세입자는 법 시행 이후에는 계약갱신 청구권의 사용이 어려울수 있습니다.

 

 

 

계약갱신 청구권은 종전 계약에 대해서도 소급 적용할 방침입니다. 만약 집주인이 계약 만료 1~6개월전 이미 해지를 통보했더라도 기존 세입자는 계약갱신 청구권을 행사할수 있습니다.

 

또한 집주인이 바뀌었다 하더라도 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구하면 됩니다.

하지만, 집주인과 이미 계약을 해지하고 새로운 임대차 쳬약을 체결한 경우라면 갱신청구권을 행사할수 없습니다. 새로운 세입자를 보호하고, 이미 갱신청구권이 새 세입자에게 넘어갔기 때문입니다.

 

그리고 집주인이나 새로운 매매 주인이 실거주 등을 목적으로 아래와 같은 사유시 갱신청구를 거절할수 있습니다.

 

집주인이나, 직계 존비속이 최소 2년 이상 실거주하거나, 세입자가 임대료를 2개월 이상 연체한경우, 임대인과 임차인이 상호 합의한 경우등도 포함됩니다.

 

임대인이 계약갱신청구권 거절, 예외 사유는?

임차인이 1,2 개월분 월세를 연속해 연체한 경우 

 

1월 연체후 1,2월분 월세를 연속해 연체한 경우 

 

주택 본래 용도 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 

 

임차인이 거짓된 신분(이름, 주민번호등)으로 계약한 경우 

 

임대인 동의없이 전대한 경우(임차인이 주인 허락없이 임대)

 

임대인 동의 없이 무단, 증측 개축, 개조, 고의로 파손한 경우 

 

임대인 동의 없이 인테리어 공사나, 원상 회복이 불가능할 정도로 공사한 경우 

 

주택 전부 또한 일부가 멸실돼 주거 기능을 상실한 경우 

 

임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우 (합의되지 않은 일방적인 보상제외)

 

 

 

전월세 상한제 2년간 5% 이상 올리지 못한다.

법정 손해배상 청구권 신설

 

 

전월세 상한제도 계약 갱신청구권과 함께 적용 시행됩니다. 종전 계약에도 소급 적용될 예정인데요. 임대료를 각 지방자치단체에서 정한 상한율에 따라 최대 5%를 넘지 못하게 되었습니다.

 

예를 들어, 전세금 2억원일경우 최대 5% 인상률인 천만원까지만 인상되며, 시도별 조례에 따라 5% 미만으로 제한하고 있습니다.

만약 이를 어기고 2년 이내 다른 세입자에게 임대를 주거나, 세입자에게 들키게 되면 손해배상청구 소송을 당하게 될수도 있습니다.

 

임대인 횡포를 맞서는 '법정손해배상 청구권'도 함께 신설되었습니다.

 

임대인의 거짓이나 위반으로 계약 갱신을 포기하게 될 경우 실제 손해를 입증하지 못하더라도 사전 법에서 정한 일정 금액을 손해금액으로 인정받을수 있는 개정안입니다.

 

예를 들어, 임대인이 만약 기존 세입자를 허위로 내보내게 된 경우, 2년 이내 다른 세입자를 받게 된 사실이 드러나게 된경우 '법정손해배상 청구권'으로 손해 배상을 받을수 있게 되었습니다.

 

전월세 신고제 내년 6월 1일 시행 예정

 

임대차 3법중 마지막인 전월세 신고제는 내년 6월 1일 시행될 예정입니다.

 

'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안으로 임대인 임차인간 전월세 계약할때 계약 당사자, 보증금, 임대료 등의 계약 사항에 관해 30일내 신도하도록 하는 제도입니다.

 

전월세 시세 정보는 물론, 임대료 상한제를 준수 하는지 여부등을 한눈에 파악할수 있어 탈세를 방지할수도 있게 됩니다.

 

또한 전월세 신고제는 임대차 계약을 신고하면 자동적으로 확정일자에 갈음하여 따로 동주민센터에서 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을수 있게 되었습니다.

임대차 3법 시행을 앞두고 국민들의 반발 또한 많습니다. 수많은 예외 사항으로 그 기준이 어떻게 적용될지, 어떤 부작용을 낳을지에 대한 의견이 분분한데요.

 

특히 시행을 앞두고 전세값이 폭등하는 현상과, 전세 매물을 거두워 들이고 있는 현상등으로 앞으로 전세 제도에 대한 다양한 문제점도 생길수 있을수 있는 부작용을 초래하고 있습니다.

 

임차인을 보호하는 제도인 임대차3법이 과연 얼마나 성과를 보일지는 앞으로 계속 지켜봐야할것 같습니